МИНИМУМ УПРАВЛЕНИЯ

КАКИЕ ВИДЫ РАБОТ УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ ДОЛЖНА ВЫПОЛНЯТЬ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ?

Жилищно-коммунальное хозяйство - одна из базовых отраслей российской экономики. Работающие в этой сфере делают комфортными условия, в которых мы живем. Но вместе с тем в последние годы проблемы ЖКХ прочно входят в топ наиболее волнующих россиян, и жителей нашего края в том числе. Все потому что, к сожалению, пока не ушли в прошлое текущие крыши, прогнившие инженерные сети, неисправные лифты... Однако, как показывает практика, подобных вопросов намного меньше там, где сами собственники принимают активное участие в жизни своих домов. Только вот так бывает не всегда. И немало ставропольцев даже в наше сверхнасыщенное информационно время не знают, каковы их права и обязанности, какую именно работу должны выполнять старшие домов, руководители товариществ собственников жилья, управляющие и ресурсоснабжающие организации. Чтобы помочь собственникам в получении необходимой информации, «Ведомости» запускают новую рубрику «Права собственников». В своих публикациях мы будем рассказывать об актуальных аспектах сферы ЖКХ.

И первая тема - какие виды работ должны в обязательном порядке выполняться в многоквартирном доме. Разобраться в этом нам поможет начальник отдела по контролю и надзору за содержанием жилищного фонда управления по строительному и жилищному надзору Ставропольского края Валентина Благова.

- Валентина Викторовна, так что же входит в минимум управления?

- Давайте начнем наш разговор с того, что жилищное законодательство РФ предусматривает три способа управления многоквартирными домами. Первый - непосредственное управление собственниками помещений в МКД. Второй - управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо специализированным потребительским кооперативом. И третий - когда эти функции возложены на управляющую организацию.

- Давайте хотя бы в нескольких словах остановимся на каждом из этих способов.

- Если говорить о непосредственной форме управления, то выбрать этот способ возможно в таком доме, где количество квартир не более тридцати. От имени всех собственников в таком случае вправе действовать один из них или другое лицо, обладающее доверенностью. Могут граждане обратиться и к услугам сторонних организаций. При этом очень важно четко оговорить в договоре права и обязанности сторон и предусмотреть все возможные варианты развития событий. И, конечно же, в нем должны быть четко прописаны ценовые вопросы.

Хочу отметить, что у этого способа управления есть и недостатки. Один из них - то, что эффективность управления очень мала. Собственники зачастую никак не участвуют в жизни дома и пускают все на самотек. К чему это может привести, демонстрирует хотя бы история с частичным обрушением одного из ставропольских общежитий, произошедшая на минувшей неделе.

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме своими силами или привлекать на основании договоров другие компании, специализирующиеся на соответствующих видах деятельности. Действует товарищество на основании устава. В последнем прописываются права и обязанности сторон, которые должны соответствовать Жилищному кодексу РФ и иным законодательным актам. Ежегодно членами ТСЖ утверждается смета на проведение определенных видов работ, и по итогам года руководитель товарищества отчитывается об их исполнении: вышли за рамки - не вышли, все ли выполнили или остались еще проблемы. И конечно же, собственники имеют право контролировать деятельность товарищества.

Что касается третьего, наиболее распространенного способа, то управляющие компании оказывают услуги по управлению многоквартирными домами на основании лицензий. В этом случае с каждым из собственников заключается договор. Условия последнего определяются решением общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества МКД, предоставлять услуги собственникам и проживающим в доме и осуществлять другую деятельность, направленную на то, чтобы обеспечить комфортное и безопасное проживание. Однако на практике так бывает далеко не всегда, что подтверждают и поступающие к нам многочисленные жалобы. Во многом так происходит и потому, что собственники нередко не берут на себя труд ознакомиться с тем, что в договоре написано.

- Если говорить о договоре управления многоквартирным домом, то какие моменты в нем обязательно должны присутствовать?

- Согласно Жилищному кодексу РФ договор должен предусматривать четыре существенных условия.

Начнем с того, что в нем должен быть четко обозначен состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Подчеркну, он должен отражать все инженерные конструктивные элементы, существующие в МКД. Именно существующие потому что при проверках договоров управления мы выявляем просто удивительные случаи. Так, бывает, читая договор, мы видим, что в составе общего имущества значится лифт или мусоропровод, которых в реальности нет. То есть собственники даже не читали проект договора.

Не менее важно то, что должен быть оговорен перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня. Надо отметить, что весь перечень должен соответствовать минимальному перечню работ и услуг, утвержденному 290-м постановлением Правительства РФ.

Из других важных моментов - обязательными условиями являются порядок определения цены договора, размера плат за содержание, ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

И последний момент - порядок контроля за деятельностью управляющей организации.

К нам очень часто приходят собственники с жалобами на недобросовестную работу управляющих организаций. Многих из этих вопросов опять-таки можно было бы избежать, если бы собственники заблаговременно прописали в договоре, как должен осуществляться контроль. Чем более подробно будет отражен в договоре механизм контроля за работой управляющей организации, тем более эффективным будет управление домом.

К примеру, это могут быть такие моменты, как участие собственников в осмотрах общего имущества, регулярные отчеты управляющей компании об исполнении договора управления. Прописать можно порядок и сроки предоставления такого отчета, на общем ли собрании или председателю совета дома, который впоследствии доведет информацию до остальных жильцов. А еще собственники могут наделить старшего дома или членов совета МКД полномочиями следить за тем, как, с какой периодичностью и качественно ли исполняются мероприятия, указанные в договоре. И по каждому пункту составлять акт. Если нареканий нет, то это может быть акт выполненных работ, а в противном случае - документ о неоказании услуг или оказании услуг ненадлежащего качества.

Взять, к примеру, такой пункт, как покос травы. Осуществить его управляющая компания должна трижды за определенный период времени. В случае если траву скосили дважды, то при наличии соответствующих актов собственник может требовать либо выполнения работ, либо перерасчета. Ну а если сами жители не будут осуществлять контроль, то добиться порядка будет проблематично.

Да, представители жилнадзора среагируют на обращение, выйдут на место, посмотрят на техническое состояние общего имущества. Но установить, сколько раз были произведены те или иные виды работ в реальности, крайне сложно.

- И все-таки какие мероприятия должна производить управляющая компания в доме?

- Как было сказано, обязанности управляющей организации определяются договором управления. Ориентироваться следует на минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации в апреле 2013 года. Перечень этот внушительный. Вот лишь часть из этих мероприятий:

- прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением им документов;

- сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в доме, а также о лицах, использующих общее имущество в нем на основании договоров;

- подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием, в том числе формирование годового плана содержания и ремонта;

- расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ.

И так далее.

А еще УК должна выполнять эксплуатационно-ремонтные работы, к которым относятся:

- обеспечение безопасности проживания жильцов в доме, поддержание его архитектурного облика; проведение текущего ремонта; содержание фасада дома в надлежащем состоянии: очистка стен, дверей и окон от объявлений и надписей или закрашивание граффити;

- осмотр имущества многоквартирного дома (должен проводиться перед отопительным сезоном и после него, а также при возникновении чрезвычайных ситуаций);

- подготовка дома к осенне-зимнему периоду: проведение промывки и опрессовки системы отопления;

- очистка крыши от снега и наледи в зимний период;

- организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;

- прочистка канализации общедомовых стояков;

- проведение мероприятий по дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории;

- работы по восстановлению оконных рам и остекления в подъезде или техническом этаже в случае их отсутствия или поломки;

- ремонтные работы крыши в случае ее протечки;

- контроль за состоянием внутридомовых сетей, по которым жильцы получают коммунальные ресурсы;

- соблюдение правил пожарной безопасности;

- уборка подъездов и придомовых территорий, а конкретнее - земельного участка, который находится под многоквартирным домом;

- вывоз мусора, в том числе и от юридических лиц, офисы которых расположены в данном многоквартирном доме;

- контроль за эксплуатацией общедомовых счетчиков;

- по согласованию с соответствующими инстанциями внедрение энергосберегающих программ, направленных на эффективное использование поставляемых ресурсов, и т.д.

При этом управляющая компания не имеет права без согласия жильцов выйти за рамки сборов финансовых средств по строке «Содержание общего имущества». Если для выполнения вышеперечисленных обязанностей ей объективно потребовались дополнительные средства, она должна провести внеочередное собрание собственников помещений в МКД с вынесением данного вопроса на повестку дня.

Ну и, конечно же, организация должна отчитаться о проделанной работе и понесенных расходах.

- А как действовать в случае, если управляющая организация не выполняет свои обязанности?

- Перво-наперво, не забывать составлять акты о невыполнении работы или выполнении ненадлежащего качества. Подписаться под ними должны не менее трех человек.

После этого нужно направить заявку управляющей компании. Если реакции не последует, тогда обращаться к нам в управление. Мы проведем проверку и, если информация подтвердится, примем меры реагирования.

Ну а если и это не возымеет эффекта и управляющая организация не пойдет на компромисс с собственниками, нужно принимать решение об обращении в суд или же расторжении договора и заключении его с другой организацией.

- На что чаще всего жалуются граждане в жилищную инспекцию?

- На то, что управляющие организации не предоставляют информацию о своей деятельности, на техническое состояние общего имущества. Больным вопросом остается санитарное состояние территорий - мусор или не убирают, или убирают плохо. Имеют место быть факты нарушения порядка предоставления коммунальных услуг.

Хочется отметить, что за прошлый год в рамках лицензионного контроля проведено 2850 проверок, выявлено 13292 нарушения. Составлено 300 протоколов об административных нарушениях и выдано 1237 предписаний об их устранении. Сумма наложенных штрафов более 9 миллионов 322 тысяч. А в рамках жилищного надзора проведено 3489 проверок, выявлено 5193 нарушения. Составлено 440 протоколов об административных нарушениях, наложены штрафы на сумму более 3 миллионов рублей.

Но важнее не штрафы, а то, что на предписания, которые мы выдаем, управляющие компании, ТСЖ и ЖСК реагируют. И устраняют нарушения. Хотя, конечно, было бы лучше, если бы они их не допускали, а сразу работали добросовестно.

Беседовала Ирина ПОСТОВАЯ.