Переквалифицируемся в управдомы

Жилище - самая значимая, востребованная и дорогая необходимость. Как линза, жилище фокусирует проблемы, определяющие основу всей системы социальной организации любого поселения. От четкой работы элементов этой системы, обеспечивающей нормальную жизнь людей, зависит практически все.

Просчеты в политике отзываются резкими изменениями в обычной повседневной жизни у значительной части населения. Такие изменения все чаще порождаются законодательными или иного рода нововведениями, принимаемыми без достаточно глубокого изучения возможных последствий.
В качестве примера можно упомянуть «монетизацию» льгот, вызвавшую волну массовых протестов. В этом случае активный протест был только со стороны части населения, т.к. большинство людей эти нововведения не затрагивали.
Теперь обостряются проблемы, связанные с обеспечением населения жильем, участием собственников помещений в управлении домами, в которых эти помещения находятся.
К этому добавляется неразбериха в вопросах градостроительства и землепользования, управления жилищным фондом; стремительный рост стоимости оформления всевозможной документации на объекты недвижимости.
Быстро меняющаяся в худшую сторону ситуация по целому комплексу тесно взаимосвязанных проблем, имеющих отношение к разным отраслям и ведомствам, к тому же находящимся на разных уровнях управления, может быть тем самым детонатором, инициирующим серьезные протесты со стороны уже большей части населения.
К сожалению, упорядоченной работы регулирования всех этих процессов практически не ведется, а они в равной степени актуальны и для жителей, и для местных органов власти. Менять положение дел необходимо, т.к. проблемы из разряда технических и правовых быстро переходят уже в социальные.
КТО РУЛИТЬ БУДЕТ?
В развитых странах очень удобные для граждан Товарищества доверительных операций давно стали привычными формами управления. С каждым гражданином эта организация заключает соглашение и следит за тем, насколько добросовестно и профессионально исполняется услуга или работа. Будь то содержание имущества или уход за могилой на кладбище. Лишь после этого дается разрешение на перечисление исполнителю платы со специального счета. Причем такие товарищества не являются коммерческими. Четко разделяются полномочия и обязанности.
У нас как всегда все наоборот. Достаточно сказать о том, что вновь создаваемые управляющие компании являются коммерческими организациями и будут все коммунальные услуги жильцам перепродавать! Да, да! Главная цель для них - получение прибыли.
В отличие от нынешнего положения, когда мы покупаем газ, тепло и прочее напрямую, появятся посредники, с которыми не поспоришь. А они накрутят на эти услуги и НДС, и свою прибыль, и все свои прочие затраты.
Конечно, можно попробовать создать Товарищество собственников жилья (ТСЖ). Тогда услуги будут оплачиваться жильцами по прямым договорам без посредников. Но ТСЖ - юридическое лицо. Управление такой, хоть и не коммерческой организацией требует дополнительных к содержанию самого дома не малых затрат. А много ли среди жильцов грамотных управленцев, разбирающихся в бесчисленных технических вопросах. Риски получить дополнительную «головную боль» при таком способе управления многократно возрастают. И спросить будет не с кого. А уж как наши власти умеют обходиться с хозяйствующими организациями, я думаю, всем известно.
Как же избежать ошибок, за которые неминуемо придется расплачиваться жильцам из своего кармана. Главное не торопиться! Время терпит.
Для начала следует изучить и детально проанализировать фактический состав и состояние имущественного комплекса дома, тщательно проверить документацию на дом, земельный участок и инженерное оборудование.
Судите сами, не будете же вы связываться с приобретением, скажем, автобуса, не имея на руках никаких документов на него. А тем более ездить на нем, даже если вы готовы довериться услугам профессионального водителя.
А тут жилище, несравнимое по ценности с тем же транспортным средством.
Чтобы лучше понять происходящее, расскажу подробнее о некоторых важнейших проблемах и скрытых «капканах» на тернистом пути. Как говорится, умный человек всегда выберется из сложной ситуации, а очень умный в неё постарается не попасть.
Суть реформенной «заморочки» легко понять на следующем примере. В акционерном обществе собственники - акционеры. Но права их жестко ограничены. Реальная власть у нанятого генерального директора и управленческого персонала. А чтобы директор этих акционеров по миру не пустил, они избирают совет директоров, его председателя, а также контролеров (ревизоров-аудиторов).
Применительно к жилищному хозяйству пока считается, что от имени жильцов такой контроль осуществляют местные депутаты. Но от этой условности Жилищный кодекс их освободил. К тому же, судя по состоянию наших городов, они уже давно сделали это сами. Теперь все это разваливающееся хозяйство, бесконтрольно управляемое местными коммунальщиками, «вешается» на нас - жильцов.
Я далек от мысли, что разработчики Жилищного кодекса предполагали отсутствие у людей других дел, кроме как подъездами бегать по собраниям, нотариусам, судам и прочим инстанциям. Тогда почему ничего не говорится о многих сторонах взаимоотношений собственников и о представительном органе жильцов?
Впрочем, для этого есть другой кодекс - гражданский, способствующий организации управления жилыми домами в наиболее простой и эффективной форме - договора о совместной деятельности, то есть простого товарищества (не путать с другими формами товариществ, в том числе и с ТСЖ). В рамках договоров совместной деятельности многое сделать очень легко.
ПРОСТОЕ ТОВАРИЩЕСТВО
И не такое уж оно «простое». Попробуйте договориться с «недалеким» соседом что-то сделать ради общего блага. Тогда вы поймете, о чем я говорю.
Договариваться трудно. Да еще если при этом кому-то придется поступиться своими интересами. Еще труднее письменно закреплять достигнутые договоренности. Миновать же сие «удовольствие» не получится.
С момента поставленной под договором приватизации помещения подписи это право и обязанность собственников и их представителей, и никто уже от этой обязанности не освободит. Какой способ управления ни выбери, какому управленцу ни доверься, а права и обязанности собственника придется реализовывать самому. А для этого просто необходимо, чтобы между собраниями кто-то от имени собственников все время присматривал за общим имуществом и, если понадобится, поправлял управленцев.
И совсем необязательно регистрировать для этих целей некоммерческое объединение как юридическое лицо. Достаточно избрать актив - нескольких человек из числа собственников, без распорядительных полномочий, но с правом представлять интересы всех жильцов и выступать от их имени. Этим людям даже доплачивать желательно, из сэкономленных средств. Чтобы лучше следили, куда и с какой эффективностью будет расходоваться квартплата и прочие средства.
А сейчас очень многое изменить можно и нужно, так как важнее жилья - только сама жизнь. Но не многие горят желанием вникать в правовые вопросы и читать кодексы. А незнание законов, как известно, не освобождает от ответственности и обязанностей.
Право взять свой дом хоть в управление, хоть на обслуживание у нас имеется, если хватит сил заплатить за лицензии на соответствующие виды деятельности и прочие разрешения да согласования. И даже юридическое лицо можно не создавать.
Но, если не будет представительного органа, все эти управляющие компании будут воровать - по-крупному, бесконтрольно и совершенно безнаказанно. Закон позволяет включать в состав оказываемых ими услуг практически все что угодно.
Лишь представительный орган, образованный собственниками, назовем его, к примеру, домовым советом, будет в состоянии согласовать определение зон ответственности совладельцев - собственников помещений - по части прав и в части обязанностей в отношении общего имущества и выступать от их имени.
В этом им должны помогать органы местного самоуправления, которые и обязаны определить порядок формирования на переходный период альтернативных органов управления взаимоотношениями между собственниками в многоквартирных домах (для тех домов, где не созданы или не будут создаваться органы управления в форме юридического лица). Научить и хотя бы первое время предостерегать от ошибок и злоупотреблений.
Но этого нет. И не будет! Идет самый масштабный за последнее время передел сфер влияния на местных рынках услуг. Причем в интересах местной бюрократии и под ее непосредственным руководством. Цена вопроса - «оседлание» нарастающей финансовой лавины живых денег, выкачиваемых из населения в виде дани жилищно-коммунальному игу во всех его проявлениях.
Тут эффективные контролеры в лице любых представительных органов им не нужны. Самая приемлемая форма управления для них - «пустое товарищество», навязываемое нам властями и хорошо всем знакомое по текущей жизни.
Следует помнить, вопросы отношений собственников и их прав по контролю управления домом нельзя связывать с осуществлением управления зданием. В свою очередь услуги по управлению ни в коем случае нельзя путать с обслуживанием подрядчиками тех или иных надобностей проживающих в домах, включая услуги, ремонты и прочее. Даже если это спутано в тугой правовой клубок, доставшийся нам от недавнего советского прошлого, распутыванием которого теперь мы вынуждены заняться сами.
А если улучшений не происходит, образованный собственниками представительный орган, как и любой собственник помещения, имеет право потребовать от соответствующего исполнительного подразделения местной власти заключить с ним прямой договор на управление и обслуживание дома - тем самым поручив властям разбираться со своими старыми проблемами, не морочив гражданам головы. Такой судебный прецедент уже имеет место в городе Омске.
ЗАМКНУТЫЙ БУМАЖНЫЙ КРУГ
По новому Жилищному кодексу собственники помещений в сжатые сроки обязаны выбрать форму управления своим домом. Срок истек 01.03.2006 года. Местные власти и коммунальщики настойчиво подгоняют жильцов принять решение, которое позволило бы им избавиться от беспокойного хозяйства, спихнув на какого-нибудь частника все заботы и «похоронив» тем самым все свои обязательства перед жильцами.
Для принятия любого решения нужна информация. Но вот загвоздка, чтобы получить эту информацию о своем доме, вы обязаны предъявить документ о принятии этого самого решения. В общем, на этом и строится расчет властей. Потому и спешат.
Владельцу квартиры соответствующие службы документы на весь дом не покажут -только на его квартиру, и то, если они сохранились.
А сохранилось не много. Опыт показывает, что состояние обязательной документации на здания весьма плачевное. И это невзирая на то, что солидный перечень документации длительного хранения на каждый дом предусмотрен Правилами эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя. Большинство жильцов об этом списке даже не слышали. Но документы - это тоже имущество.
Большая часть документов устарела, не соответствует фактическому состоянию или вовсе отсутствует. Работа по восстановлению никем не ведется. Это дорого и долго.
При этом «утраты» документов во многих случаях очень выгодны местным чиновникам. В свое время понадеялись на БТИ. А эти хозрасчетные структуры не собираются учитывать информацию ни о земельных участках домов, ни, тем более, об их инженерном обустройстве. Да и за работу эту им платить власти не торопятся. А населению в этой части счет не выставишь. Они уже отдали деньги на это коммунальщикам в составе квартплаты. Другое дело, если эти дома «спихнуть» жильцам...
Давно назрела необходимость на базе существующей системы технической инвентаризации сформировать подразделения «комплексного жилищного кадастрового учета».
Соответствующие требования Госстроя о создании местных регистров жилых домов были проигнорированы муниципалитетами. Из-за этого нет порядка в процессе передачи документов. Новым жилищным законодательством предусматривается возможность передачи документации на весь дом любому собственнику помещений в этом доме, и нигде не говорится, какими документами факт передачи должен подтверждаться.
Поскольку процедуры передачи документации не существует, можно смело делать прогноз о том, что громадное количество еще чудом сохранившихся документов длительного хранения на здания могут быть безвозвратно утрачены.
ПОТЕРЯННЫЕ ДОМА
Вот еще один «капкан» правового регулирования управления в многоквартирных домах.
Нормативными документами по бухгалтерскому учету предусматривается передавать новым собственникам проданные помещения по актам с указанием состава, восстановительной стоимости и прочих данных. На основании этих актов объекты недвижимости снимались с бухучета в обслуживающей дом организации. Копии должны передаваться в органы инвентаризации и там храниться.
Во многих случаях это не происходит. В результате помещения, а также их стоимость фактически выпадают из правового поля. Даже по прошествии лет множество помещений после продажи документально не переданы в установленном порядке с оформлением необходимых документов.
Более того, большинство местных чиновников не понимает отличий в процедурах перехода права собственности на недвижимое имущество от процедуры передачи этого имущества.
Помещение в многоквартирном доме, хотя и регистрируется как недвижимое имущество, не является активом материальным. Градостроительной единицей все-таки продолжает оставаться здание, расположенное на вполне материальном земельном участке.
При этом доля собственности в общем имуществе многоквартирного дома также подлежит обязательной государственной регистрации.
Без документов на дом это сделать нельзя. По сути, любой договор купли продажи квартиры можно расторгнуть на том основании, что четко не указан состав общего имущества многоквартирного дома, и размер соответствующих долей. А это означает, что ни одно решение общего собрания жильцов законным быть не может, следовательно, и изменение жильцами способа управления невозможно.
К слову, я не знаю примера, чтобы в Ставропольском крае доли на общее имущество многоквартирного дома были бы зарегистрированы. В этих вопросах путаются даже юристы. Нормы градостроительного законодательства подменяют нормами жилищного, земельного и т.п.
Жители многоэтажек уже сегодня недоумевают, почему на их обращения в БТИ и другие организации следуют отказы. И в случаях, когда в доме все помещения приватизированы, и даже если дом на балансе или на обслуживании ни у кого не числится?
По инвентарным и прочим архивным документам, здание, как имущественный комплекс, в котором расположены эти помещения, продолжает числиться за прежним владельцем, нередко вообще уже не существующим. Хорошо если удается отыскать правопреемника, а иначе предстоит бесконечная судебная канитель...
Многие удивятся, но в Ставрополе находящиеся в муниципальной собственности нежилые и жилые помещения в многоквартирных домах вообще нигде не состоят на бухгалтерском учете и даже никому не переданы на ответственное хранение.
К тому же начинают напоминать о себе и системные ошибки, допущенные в ходе приватизации недвижимости в период с 1994 по 2000 годы и в части соблюдения правил бухгалтерского учета, и в части соблюдения процедуры передачи имущества от одного владельца к другому. Последствия сделанного в то время создают серьезные препятствия в управлении имущественными комплексами жилых домов.
В результате этих ошибок по сегодняшний день многие владельцы нежилых помещений (тех же магазинов и офисов) не вносят платежи для обслуживания своей доли общего имущества многоквартирных домов. Эти выпадающие суммы перекладываются на население.
Такие здания, да еще если в них жилые и нежилые помещения находятся не только у разных собственников, но и по-разному управляются, фактически не могут быть переданы кому-либо в управление из-за серьезных столкновений интересов этих собственников. Особо следует отметить - не существует правового механизма передачи общего имущества дома от юридических лиц (ЖЭУ) физическим лицам (жильцам) в случае выбора ими формы непосредственного управления домом.
Судя по всему, в таких случаях населению придется обращаться к нотариусам.
ДОГОВОР ДОРОЖЕ ДЕНЕГ
Идти к нотариусу можно, но только имея хотя бы предварительную договоренность. В противном случае придется обращаться в суд. Такие спорные вопросы рассматриваются годами. Я уже говорил, процедура юридического закрепления достигнутых договоренностей не будет легкой.
Местные власти, коль уж они так заинтересованы в передаче из своего ведения хлопотного хозяйства, могли бы озаботиться подготовкой продуманных типовых проектов различных договоров. Пока то, что уже существует, скорее, отпугнет даже самых смелых. Ни один нормальный человек по доброй воле не будет подписывать договор - приговор, где реализуемы только одни обязанности, а права проживающих, увы, «мертвы».
Необходимы качественные проекты договоров собственников домов и городских властей на обслуживание территории самих жилых домов и прилегающей уличной территории общего пользования, поскольку нет внятных разъяснений об использования территории около дома.
Договоры между собственниками помещений в домах, договоры на управление или на обслуживание имущественных комплексов этих домов с соответствующими компаниями и городскими властями, должны быть очень четкими, понятными и, главное, многосторонними.
Можно представить, сколько конфликтов будет у владельцев помещений с местными властями при заключении договоров о компенсациях по долгам за невыполненный капитальный ремонт или по восстановлению утраченной документации дома. Есть проблемы правового определения размеров земельных участков до выполнения работ по их установлению на местности, а не наоборот, как это делается сейчас при межевании.
Сколько протестов в Ставрополе и в других городах уже было из-за бездумной практики отведения под застройку земельных участков в границах ранее сделанных землеотводов, когда оставляли землю только по периметру существующих зданий. Да мало ли поводов для такого рода конфликтов.
Логика властей пока здравому смыслу не поддается. Почему-то не замечаются настоятельные требования населения решать проблемы по публичным взаимоотношениям во внесудебном порядке.
Не создаются соответствующие структуры и процедуры для ведения этой работы. Не слышно о попытках предварительно договариваться с местным сообществом по большому спектру текущих проблем (тарифы, нормы, услуги, договоры и прочее). Тем самым использовать его авторитет для защиты прав граждан, не желающих оплачивать ненужные, некачественные или вовсе не оказываемые услуги.
Все такого рода споры, вызванные столкновением интересов, значительно проще рассматривать не в судах, а с активным участием общественности. Это и есть самоуправление. К тому же в любом случае при обращении в суд необходимо представить подтверждение попыток урегулирования спора во внесудебном порядке и ответы администрации по многим спорным вопросам нашей жизни.
Скорее всего, участию общественности в работе властей и развитию договорного процесса чинить препятствия будут и дальше. Скрывая последствия многолетнего тихого бездействия и неприглядную картину развала. Можете представить, с чем придется столкнуться.
Владимир ВОЛКОВ.