В ТЕСНОТЕ И В ОБИДЕ

Начнем, пожалуй, с задачки. Дано: узкий прямоугольный участок размером в 64 сотки по улице Октябрьской, 235. Вопрос: можно ли на нем поместить два восьмиэтажных дома на 48 и 144 квартиры, двухуровневую парковку, детскую площадку и место для отдыха взрослых? Нет, так как строение не проходит по всем строительным и санитарным нормам? Садитесь, двойка. Ибо кто вам сказал, что загадка на логику и знание СНИПов, а не на банальную жадность?

В 70-х годах на этих землях в Северо-Западном районе Ставрополя располагался колхоз со складскими помещениями. Но когда в 2004 году участком заинтересовался арендатор в лице ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», тот представлял собой удручающее зрелище в виде заброшенной пустоши, на которой хаотично были разбросаны ошметки развалившихся строений, ставших пристанищем для местных бомжей, наркоманов и прочей сомнительной публики. Поэтому, выписывая постановление о выделе земли, городские власти без малейших колебаний признали надел свободным от недвижимости. Мол, разгребай и строй свою высотку.

Однако, несмотря на карт-бланш, ни через год, ни через третий застройщик работы вести так и не начал. В то время как рядом уже вовсю кипела стройка и заливали фундаменты под ИЖС решившие убежать от «каменных скворечников» будущие соседи Богатыровы, Павловы, Требух. Зато перспективным участком, гармонично сочетающим в себе тишину деревни и все блага городской цивилизации, начали интересоваться другие застройщики, среди которых фигурировала и никому доселе не известная компания ООО «Главстрой-Недвижимость». Каковы в этой схватке титанов строительного бизнеса были шансы у новичка с уставным капиталом в 10 тысяч рублей? То-то и оно, что для того, чтобы темной лошадке вырасти в троянского коня, нужен был крайне нестандартный ход. Точнее, многоходовка. Неспешная, не предвещавшаябеды, и поэтому застающая противника, не умеющего играть в шахматы, врасплох. Что и воплотило на практике руководство ООО «Главстрой-Недвижимость». Впрочем, читатель, оцените сами красоту разыгранной партии.

Итак, повторимся еще раз, в 2004 году земельный клин в размере 0,64 гектара признается свободным от строений и сдается в аренду. А в декабре 2009 года на горизонте появляется некто С. Наконечный, приобретающий у законного владельца те самые ветхие руины и через Октябрьский районный суд пытающийся зарегистрировать на эти пять объектов право собственности. Суд выносит положительное решение, закрывая глаза на тот факт, что руины, непригодные для использования, не могут быть объектом права, и в регистрационных документах отсутствуют координаты, определяющие расположение недвижимости на участке. По большому счету, все эти пять объектов не что иное, как чемодан без ручки, с которым ничего не сделаешь, ибо земельный участок, находящийся под ними, никогда не был сформирован и земля под руинами принадлежит другому владельцу. Да, тому самому ЗАО «Завод стеновых материалов и керамзита», с кем 29. 12. 2010 ООО «Главстрой-Недвижимость» заключило договор о переуступке права аренды. Это был второй шаг после того, как ровно через две недели после выигранного суда новоиспеченный владелец руин вдруг потерял всяческий интерес к недвижимости и продал ее предприятию.

То есть к началу 2011 года ООО «Главстрой-Недвижимость» было и арендатором пустой земли, и владельцем стоящих на пустой земле зданий. Каламбур? Скорее наплевательское отношение к нормам права, позволившим сделать и третий шаг. Когда в 2013 году юридическое лицо ООО «Главстрой-Недвижимость» переуступает все права на арендную землю и объекты на ней частному лицу, коим выступает сам директор компании А. Зайченко. Что это дает? Самую малость - возможность решить все правовые вопросы о земле не в арбитражных судах, а судах общей юридической практики. Куда и обращается А. Зайченко с иском о признании незаконным отказ КУМИ г. Ставрополя о предоставлении ему в собственность земельного участка площадью 0,64 гектара по улице Октябрьской-, 235 для строительства жилого комплекса. Что Октябрьский районный суд? Встал на сторону истца, обязав администрацию города в обход аукциона отдать застройщику лакомый земельный надел. Причем  практически задаром. Согласно выписке из Росреестра, кадастровая стоимость участка составляла более 63 миллионов рублей, когда в конечном счете 64 сотки земли обошлись покупателю менее чем в миллион рублей!

Но победителя не судят. Земля есть, разрешение есть, оставалось только строить. Если бы не серьезный отпор, который новоиспеченному соседу оказали уже выстроившие свои домовладения семьи Богатыровых, Павловых, Требух. Смутил последних паспорт объекта ООО «Главстрой-Недвижимость», согласно которому на пустыре должен был появиться не маленький уютный домик, как у них, а многоэтажный комплекс. Что само по себе было странно, поскольку еще в 2010 году в Ставрополе прошло зонирование территорий и городской Думой земельный участок по улице Октябрьской, 235 был отнесен к территориальной зоне Ж-3, предназначенной для строительства ИЖС с уровнем не выше трех этажей. Чему было вполне логичное объяснение.

- Здесь вообще не место высотным домам: здания стоят прямо на русле подземной реки. Когда их начинали строить, котлованы были заполнены водой, рабочие откачивали ее насосами. В данной зоне возможны оползни, осыпи, обвалы, сели, то есть сама структура грунта является неблагоприятной в сейсмическом отношении и не предназначена для высоток. Река-то никуда не делась, - поясняет Валентина Богатырова.

Собственно, поэтому ставропольцы и начали бить тревогу, протестуя против появления еще одного многоэтажного монстра на русле реки. Еще одного, поскольку, несмотря на запреты, как-то так вышло, что к 2013 году над их частным индивидуальным «островком» по улице Октябрьской дугой нависали многоэтажки. Появление нового соседа грозило превратить дугу в каменный колодец. Но с помощью прокуратуры Октябрьского района стройку удалось остановить.

Помогла та самая норма Градостроительного кодекса, четко прописывающая, что для отклонения от предельных параметров разрешенного строительства администрации города нужно провести общественные слушания с участием тех жителей квартала, кого непосредственно коснутся данные изменения, и только при их согласии давать разрешение на строительство. Поскольку такие слушания не проводились, допущенные нарушения позволили правоохранителям выйти на главу города с представлением о нарушении земельного и градостроительного законодательства, после чего выданное разрешение на строительство было аннулировано.

- И вплоть до декабря 2018 года мы жили спокойно, - говорит Александра Павлова, которой на собственном опыте довелось убедиться в правдивости афоризма, что «отступить можно и для того, чтобы взять разбег».

Правда, в роли спринтера теперь выступает уже новый застройщик ООО «Главстрой - Н», своей аббревиатурой очень схожий с бывшим. Случайность? Жители улицы Октябрьской в такие совпадения не верят и проводят аналогии не только с названием, но и поведенческим почерком застройщика, когда налицо все тот же нахрап и полное игнорирование градостроительных правил.

Ведь судя по паспорту объекта, новый хозяин участка тоже планирует строить не два частных домика для жилья, а восьмиэтажные домины с двухуровневой парковкой, детской площадкой и местом для отдыха взрослых. О серьезности намерений говорит и тот факт, что уже вырыт котлован, ограждена территория, застройщик захватил под свои нужды даже единственную дорогу между домами, оставив для прохода узенький перешеек. Но и тот есть, пока длится строительство. После же - станет такой же частью придомовой территории.

- Случись что, к нам ни скорая помощь, ни пожарные, ни полиция не смогут пробраться, - делятся своими опасениями Александра Павлова и Валентина Богатырова. - Однажды мы спросили у застройщика, как нам ходить к своим домам? Знаете, какой последовал совет: покупать вертолеты!

Вот только денег на такие покупки у пенсионерок нет. Зато есть желание отстоять свое право на комфортные условия жизни, для чего, используя прежний алгоритм действий, в начале января 2019 года активисты снова обратились в прокуратуру, комитет градостроительства администрации г. Ставрополя с вопросом, что происходит и на каких основаниях в частном секторе строится многоэтажка. Ответ из ведомств стал громом среди ясного неба. Именно тогда жители квартала впервые услышали, что в 2016 и 2017 годах на публичных слушаниях были внесены поправки в Правила городского землепользования, и было принято решение об изменении на их участке градостроительной зоны с индивидуальной жилой застройки Ж-3 на зону Ж-1, разрешающую 8-этажное строительство.

- Это не что иное, как открытая игра властей на стороне застройщика. Ведь, как мы уже говорили, основное условие публичных слушаний - это присутствие граждан, которых коснется стройка. Для чего согласно действующему законодательству объявление о слушаниях заранее печатается в муниципальной газете и рассылаются письменные уведомления заинтересованным сторонам. Мы же никаких писем не получали. Кроме того, ни в газете «Вечерний Ставрополь» за указанные в ответе даты, ни на самом сайте администрации нет никакой информации, что на публичных слушаниях обсуждался вопрос по земельному участку, расположенному на ул. Октябрьской, 235, - показывает копии газет Валентина Богатырова.

Так все-таки кому верить: своим глазам или муниципальным чиновникам? Верьте экспертизе проектной документации будущего жилого комплекса, не выявившей никаких нарушений, советуют отчаявшимся жителям чиновники министерства строительства и архитектуры края. Вот только активисты против. И не только потому, что проводилось исследование частной вологодской структурой, не дающей от лица государства никаких гарантий, что строительство ведется без нарушения различных правил и норм и абсолютно безопасно для будущих жителей новостройки и нынешних их соседей, но и потому, что как раз УЖЕ видят обратное.

Двухэтажный дом семьи Богатыровых на первый взгляд напоминает то ли замок, то ли крепость. Добротную, надежную, уютную. Однако ощущение стойкости мгновенно улетучивается, когда при входе внутрь видишь сквозные трещины, ползущие по стенам и достигающие в глубину 15 см. Выезжавший на объект государственный (!!!) эксперт подтвердил, что причиной разрушения относительно нового дома стала та самая соседняя стройка. Оба фундамента находятся на одной плите, и неравномерная нагрузка привела к тому, что структура грунта изменилась. Учитывая, что рядом с маленьким домом будет расположена монолитная фундаментная подушка весом 1800 тонн, тот и дальше будет трещать по швам, пока не завалится вовсе. Счастье, если рядом никого не будет.

- Но в таком случае у нас есть и другие варианты расплатиться своими жизнями за чье-то желание доказать, что он не бык, а тот самый Юпитер, которому дозволено многое, если не все. Наши дома с газовым отоплением. Если окружить их многоэтажками, вполне может случиться такое, что мы попадем в зону ветрового подпора, котлы лишатся тяги, что может привести к непоправимым последствиям, связанным с гибелью жителей от угарного газа, - говорит В. Богатырова.

- Кроме того, в предоставленный администрацией г. Ставрополя земельный участок вошла единственная дорога, которая существовала с момента предоставления нам земельных участков под частную застройку и которой мы пользовались все это время. Забрав нашу дорогу, нас вынуждают незаконно пользоваться транзитным проездом через дворы многоэтажных жилых домов, жители которых нам неоднократно запрещали пользоваться их внутридворовой дорогой. И их понять можно, поскольку она является их общей долевой собственностью, бремя содержания которой несут они, а не мы, владельцы ИЖС. Но почему мы должны чувствовать себя преступниками, когда у нас должен быть собственный проход? И как нам в будущем вызывать скорую, пожарных? Снова бегать по всему периметру, чтобы найти их и показать, как окольными путями можно подъехать к нашим домам? - разводит руками Александра Павлова.

Не понимают ставропольцы, и как вообще на узком прямоугольном участке в 64 сотки можно втиснуть два дома, когда, согласно действующим строительным нормам, под сами строения отводится не более 30 процентов площади участка, а все остальное относится к придомовой территории. То есть излюбленный всеми постулат «в тесноте да не в обиде» здесь не проходит.

Тем более что в середине февраля на участок выезжали и сотрудники прокуратуры Октябрьского района, зафиксировавшие еще одно серьезное нарушение, которое ударит рикошетом не столько по нынешним жителям улицы Октябрьской, сколько по будущим жителям многоэтажки. Потому как в 20 метрах от планируемого жилого дома находится автозаправочная станция. В то время как по действующим СНИПам строительство жилья рядом с уже существующими автозаправочными станциями недопустимо и расстояние между ними должно быть как минимум 100 метров. Почему на этот фактор закрыли глаза в краевом Управлении Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, искусственно снизив размер защитной зоны, чтобы застройщик мог получить разрешение на возведение дома? Непонятно.

Да и вообще в этой истории много непонятного, нелепого, где-то бессмысленного и уж точно не относящегося к понятию «ЗАКОН» и его единству применения для всех. Отсюда и ситуация, когда одно за другим множатся нарушения, оседая терновым венцом на голове ни в чем не повинных людей. Которые страдали, страдают и будут страдать дальше. Ведь, судя по отпискам из различных ведомств, никто из чиновников не собирается погружаться в мутные воды. Во всяком случае, пока не рванет. А чтобы рвануло, нужно же для начала построить. Впрочем, вполне себе привычная ситуация - думать завтра о сегодняшних проблемах.

Марина КАНДРАШКИНА.