АЛЕКСАНДР МЕЛИКОВ: «ЗАМАХИВАЯСЬ НА СОБСТВЕННУЮ КВАРТИРУ, КАЖДЫЙ ИЗ НАС РЕШАЕТ ГОСУДАРСТВЕННУЮ ЗАДАЧУ ОБУСТРОЙСТВА СТРАНЫ»

В будущее воскресенье - День строителя. Праздник тех, кто меняет в лучшую сторону города, улучшает качество нашей жизни, делает и нас всех, и страну богаче. Накануне профессионального праздника наш корреспондент встретился с генеральным директором Ставропольской строительной компании А. Меликовым. В отрасли работает сорок лет. Компания его создана в первые годы нового, рыночного времени, известна в Ставрополе как надежный застройщик. На ее счету множество жилых домов, социальных и коммерческих объектов.

- Александр Феодосиевич, принято считать, что строительство - это своего рода индикатор развития всей страны, или там края. Процветает эта отрасль - идем вперед, чахнет - и мы, значит, чахнем. С этой точки зрения, сегодня мы в каком положении?

- Два десятка лет мы работали неплохо, хотя о процветании можно говорить только с натяжкой. Мне больше нравится выражение «тучные годы». Такие тогда были, хотя и не все. А сейчас - нет, мы не чахнем, но замедление роста налицо. В отрасли - как и по всей стране. Тут прямая связь. И от этого никуда не денешься.

Посудите сами. Еще год назад мы продавали по 10 - 15 квартир в месяц. Это в среднем, хотя были и лучшие периоды. В этом году за его первую половину реализовали всего 15 квартир. При этом цены и качество строящегося жилья остались на прежнем уровне. Картина абсолютно ясная - идет падение продаж.

- В чем причины, анализировали? Глобальные они, или местного уровня?

- Думаю, что и те, и другие имеют место. Самая первая и главная причина - падает платежеспособный спрос населения. Как-никак, кризис на дворе. Не надо думать, что он где-то далеко и нас не касается. Очень даже касается. Первыми в такой ситуации отодвигаются на потом дорогостоящие покупки. А это, конечно, жилье. В итоге наш, строителей, бизнес начинает страдать. Наш труд меньше востребован.

- Может быть, Александр Феодосиевич, произошло определенное насыщение рынка? А может, вы не в том сегменте рынка работаете? Или народ не хочет покупать именно в том месте, где вы строите? Ведь не зря, кажется, у англичан, даже поговорка сложилась: привлекательность жилья определяет, во-первых, его месторасположение, во-вторых - месторасположение, и в третьих - месторасположение...

- Нет, дело все же в снижении доходов населения. Рынок не насыщен - это даже доказывать не надо. Приходят ведь прицениться к жилью по-прежнему много людей. Смотрят, выбирают. Говорят, что нравится. А вот до результата в виде подписания договора дело не доходит. Посчитают свой доход-расход, покачают головой и уходят. Насчет сегмента рынка тут тоже все ясно: мы своего рода универсальная компания, работаем и в коммерческом, и в элитном сегменте. Строим жилье сейчас и на окраине города - на проспекте Кулакова, и в центре - на улице Комсомольской. В настоящий момент в работе где-то за 40 тысяч квадратных метров. Есть и офисные, торговые помещения.

- Руководство страны обещает стимулировать спрос на жилье, в том числе снижением ставки по ипотеке. С нынешних 14,5 процента аж до 11 процентов годовых. У намеревающихся брать ипотеку наверняка голова закружилась от радости после таких обещаний. Уже руки, наверное, потирают в предвкушении такой щедрой скидки. Это поможет?

- Любые шаги в направлении финансовой поддержки покупателей хороши. Ведь замахиваясь на собственную квартиру, гражданин решает, извините за высокий слог, в том числе, и государственную задачу обустройства страны, ее социальных проблем. В этой связи справедливо, что государство помогает будущему хозяину жилья. Мировой опыт показал, что развитие ипотеки, снижение ее стоимости - самые эффективные шаги в этом направлении. Но государство берет на себя лишь часть финансовой нагрузки, несколько процентов стоимости кредита. Основная часть ее все равно ложится на гражданина.

Но тот, кто хоть раз брал кредит на условиях ипотеки, прекрасно знает о двух непременных моментах. Первое - это первоначальный взнос из средств покупателя. Если даже он тридцать процентов, то это значит, что покупатель даже на самую дешевую квартиру стоимостью не больше миллиона рублей должен накопить несколько сот тысяч рублей. Только тогда ему эту ипотеку оформят. Иначе и не подходи. И второе условие - гарантированный доход гражданина, который позволит обслуживать ипотеку ежемесячно. Покупатель, особенно если он молод, а таким как раз и нужно жилье, не всегда может соблюсти эти условия. В нынешнем кризисе, когда и реальные доходы снижаются, и рабочее место легко потерять - тем более. Поэтому снижение ипотечных процентов - это хорошо. Но данная мера не снимает с повестки дня рост зарплат, увеличение, а не сокращение, как сейчас, числа рабочих мест. То есть, только оживление в экономике способно по-настоящему оживить и строительный сектор. Ничего другого нет, а ничего иного мы и не ждем. Это и просто, и одновременно сложно. Сказать ведь легко, сделать труднее.

- Приходилось слышать, Александр Феодосиевич, такие рассуждения, что стоимость квадратного метра у нас чрезмерно раздута. Строители, мол, разогнали свои аппетиты, пытаются взять сверхприбыли, работают с высокой рентабельностью...

- Лет десять назад такое еще можно было сказать. Сегодня все, как говорится, впритык. Максимальная рентабельность - тридцать процентов. Нормальная для отрасли. Ниже уже и нельзя, иначе мы просто перестанем развиваться: подкупать технику, осваивать новые технологии, новые материалы. Ведь, к примеру, красиво, когда стеклянные фасады. Но это и новые специалисты, и новые технологии, и новые материалы.

Если где и есть резервы, так это в стоимости подключений к коммунальным сетям. И это те самые местного уровня моменты, которые и являются причиной роста стоимости жилья и снижения уровня его продаж. Газовики, энергетики, водопроводчики выкатывают кругленькие счета. Такое порой складывается впечатление, что хотят за счет одного нового дома решить проблемы своего хозяйства, которые накапливались десятилетиями. Естественно, мы платим, куда же деваться. Но эти суммы ложатся на стоимость квартир, платит за них в конечном итоге их покупатель. А ведь по уму должно быть так, что коммунальщики должны радоваться каждому новому подключению. Делать его бесплатно. Ведь основные деньги они получают от продажи своего продукта - газа, электроэнергии или воды. В тарифе сидит строчка «на развитие» - это значит, что мы платим и за строительство новых сетей. Получается, дважды с нас дерут. Будь подключение бесплатным, то они были бы заинтересованы и в качестве, и в бесперебойности поставок. А так какой же интерес, когда взяли сразу несколько десятков миллионов с дома? Можно дальше работать спустя рукава. Можно вообще не включать.

Но главная беда даже не в этом. Процедура выдачи технических условий, подключения до предела усложнена. Коммунальные компании разделились, как вы хорошо знаете, на генерирующие, сетевые, сбытовые, обслуживающие... Все в разных концах города, к каждому ходи и кланяйся, у каждого свои условия. Семеро с ложками на одного с сошкой. И этот с сошкой - строитель. Может быть для внутренней жизни больших компаний это и эффективно, но для смежников и особенно потребителей она - Божье наказание. Эту проблему надо как-то решать, она реально становится тормозом жилищного строительства.

- А городские службы, они не вставляют палки в колеса? Ведь еще три-четыре года назад была масса жалоб, особенно на комитет градостроительства. Ваши коллеги язвили, что оформить документацию на строительство, это все равно, что подвиг совершить. Чуть ли не каждую подпись «обмывали» на радостях. Теперь как?

- С городскими службами сейчас серьезных проблем нет. Во всяком случае, наша компания с ними не сталкивается. Земельные участки под жилье обязательно разыгрываются на конкурсах. Разрешения на строительство, выдача других документов происходят без задержки.

- Раньше оформляли строительство долго, зато покупатель был. Теперь оформляют быстро, но покупателя нет. Все не слава Богу. Но отставим шутки в сторону. Как по-вашему, Александр Феодосиевич, сегодня можно с нуля начать строительный бизнес? Так, как вы начали в начале девяностых годов прошлого века? Есть у человека такая перспектива или ваш рынок уже занят настолько плотно, что новичкам лучше не соваться?

- А почему бы и нет? Если есть стартовый капитал, если понимаешь в этом деле, если есть чувство ответственности перед дольщиками... Не боги горшки обжигают. Но сейчас войти в отрасль намного сложнее. Надо вступить в СРО - саморегулируемую организацию строителей, надо получить лицензию. Опять же технику лучше иметь свою. Хороший штат специалистов подобрать - прорабов, инженеров, юристов. Да и вообще, надо настроиться, что сиюминутного результата не будет. Знаете, сегодняшняя ситуация в нашей отрасли как раз отсевает тех, кто пришел ненадолго, чтобы, так сказать, сливки собрать. Такие сейчас уходят в другие сферы, и это хорошо.

- Проблема обманутых дольщиков, Александр Феодосиевич, раз мы назвали это слово. Уже вроде столько нормативных актов для ее предотвращения приняли на федеральном уровне, а она нет-нет, да и всплывет. Скандалы, громкие уголовные дела... Как по-вашему, чего сейчас за этими фактами больше: еще сохраняющихся правовых дыр или бессовестности застройщиков?

- Тут, скорее, второе. Как бы тебе ни было трудно, человека обижать нельзя. Он ведь последние деньги порой собирает на эту несчастную квартиру. Продает все, что у него есть, занимает. И доверяет тебе, раз пришел. Не обмани того, кто пришел к тебе с надеждой - эта простая истина передается из поколения в поколение в Библии, в литературе. В нашей компании, слава Богу, таких историй не было. Да и не представляю, как они могут быть. Как завтра работать, если такое случилось? Мы же все в одном городе живем.

- И последний, так сказать, дежурный, и вместе с тем актуальный в нынешних условиях вопрос: с каким настроением строители встречают свой профессиональный праздник?

- Только не с унынием. Впадать в уныние - смертный грех. Так что мы не печалимся. Но и радоваться в настоящее время особенно нечему. Мы больше беспокоимся. О будущем.

- Спасибо за интервью.

Вел интервью Александр ЕМЦОВ.